საიას აჭარის ფილიალის ხელმძღვანელის, თამარ წულუკიძის დაკვირვებით, გაქირავებული ბინის უკან დაბრუნება განსაკუთრებით რუსეთ-უკრაინის ომის დაწყების შემდეგ გახდა პრობლემური. იურისტის თქმით, მას არაერთი მოქალაქე აკითხავს შეკითხვით: როგორ დაიბრუნოს ბინა, რომელიც გააქირავა?
გამოსახლებისთვის სასამართლო პროცესი აღარ იქნება საჭირო – ცვლილებები იუსტიციის მინისტრმა უკვე დააანონსა, თუმცა კანონპროექტი ჯერ არ არსებობს.
რა მოხდება ამ შემთხვევაში, როცა მოსამართლე გამოსახლების საქმეებს აღარ განიხილავს, ვინ დგება რისკის წინაშე და რა დრო დასჭირდება ამ დროს გამოსახლებას? -„ბათუმელებმა“ იურისტ თამარ წულუკიძესთან ამ თემაზე ინტერვიუ ჩაწერა, იგი „ახალგაზრდა იურისტთა ასოციაციის“ აჭარის ფილიალის ხელმძღვანელია.
- თამარ, რა იცვლება არსებითად ბინის გამქირავებლებისთვის იმ სიახლით, რაც იუსტიციის მინისტრმა დააანონსა?
გაქირავებული ბინის უკან დაბრუნება ძალიან აქტუალური პრობლემა გახდა მას შემდეგ, რაც ძალიან ბევრი მოქალაქე შემოვიდა რუსეთიდან, ბელარუსიდან, უკრაინიდან… ხშირია შემთხვევები, როცა გამქირავებელს ქირას არ უხდიან და უჭირთ საკუთრების დაცვა. იუსტიციის მინისტრის ინიციატივის მიხედვით, მარტივდება გამოსახლების აღსრულების პროცესი. ფაქტობრივად, როცა ხელშეკრულების პირობები ირღვევა, პირდაპირ იწყება აღსრულების პროცესი სასამართლოს გარეშე.
როგორც ინიციატივის ავტორმა გააჟღერა, ამ შემთხვევაში ხელშეკრულება რეესტრში უნდა დარეგისტრირდეს.
- თუ ხელშეკრულების დადების დროს ორივე მხარე არ შეთანხმდება ამაზე, რომ სასამართლო აღარ განიხილავს დავას, მაშინ პირდაპირ აღსრულების პროცესი ვერ დაიწყება?
მაშინ ვერა. რა ინფორმაციაც გვაქვს ამ ეტაპზე კანონპროექტთან დაკავშირებით, რომელიც ჯერ მომზადებული არ არის, აუცილებელია ეს შეთანხმება ხელშეკრულებაში იყოს დაფიქსირებული.
ეს ხელშეკრულება უნდა დარეგისტრირდეს რეესტრში. როგორც წესი, დღევანდელი პრაქტიკით, ხელშეკრულებები აქამდე არ რეგისტრირდებოდა რეესტრში და იგი ზოგჯერ არაფორმალური სახით იყო წარმოდგენილი, ზოგიერთ შემთხვევაში ზეპირი ფორმითაც არის წარმოდგენილი ქირავნობის ხელშეკრულება.
თამარ წულუკიძე
- თუმცა ზეპირ ხელშეკრულებასაც აქვს იურიდიული ძალა. რა განსხვავებაა წერილობით და ზეპირ ხელშეკრულებებს შორის ამ შემთხვევაში?
ზეპირ ხელშეკრულებასაც აქვს ძალა, რადგან ყველა ის პირობა გათვალისწინებულია რეალურად, რაც ხელშეკრულებას სჭირდება, თუმცა ამ დროს გაცილებით უფრო რთული სამტკიცებელია სასამართლოში ფაქტობრივი გარემოებები.
ის ფაქტი, რომ კონკრეტული პირი სახლში ცხოვრობს, ქმნის გარემოებას, რომ რეალურად მხარეებს შორის ხელშეკრულება არსებობს.
- რა განსხვავებაა წერილობით ხელშეკრულებასა და რეესტრში დარეგისტრირებულ ხელშეკრულებებს შორის?
იურიდიული ძალა მეტი აქვს რეესტრში გაფორმებულ ხელშეკრულებას. ეს არის ოფიციალური დადასტურება იმის, რომ ნამდვილად არსებობს მხარეებს შორის შეთანხმება. თუ აღსრულება უნდა მოხდეს ხელშეკრულების საფუძველზე და არა სასამართლოს მიერ მიღებული გადაწყვეტილებით, ამისთვის აუცილებელია, სახელმწიფო ხედავდეს, რომ ეს ხელშეკრულება არსებობს.
- თუ ხელშეკრულება არ იქნება დარეგისტრირებული რეესტრში, აღსრულების ბიურო უარს ეტყვის გამქირავებელს აღსრულებაზე?
ამ შემთხვევაში მხარემ დიდი ალბათობით სასამართლოს უნდა მიმართოს და გაიაროს ის პროცედურა, რაც ახლა გვაქვს კანონმდებლობით განსაზღვრული.
თუმცაღა თუ ამ ხელშეკრულებაში ეწერება პირდაპირ ის, რომ ავტომატური აღსრულება უნდა მოხდეს, შესაძლოა, ამაზე იმსჯელოს აღსრულების ეროვნულმა ბიურომ: რამდენად შეიძლება გამოიყენონ ხელშეკრულება, რომელიც რეესტრში დარეგისტრირებული არ იყო?
ჩვენს პრაქტიკაში არ ყოფილა მსგავსი შემთხვევა, რომ ქირავნობის ხელშეკრულების მხარეს გამარტივებული აღსრულება მოეთხოვა. როგორც წესი, მსგავს დავებს განიხილავს სასამართლო, ხოლო აღსრულების ეტაპზე ზოგიერთი მესაკუთრე წლობით ელოდება ბინის დაბრუნებას.
- აღსრულების ბიუროს ხელში რეალურად რა სამართლებრივი ბერკეტებია იმისთვის, რომ დროულად გამოასახლოს დამქირავებელი, რომელიც ვალდებულებას ვერ ასრულებს?
საუბარია ხშირად იმაზე, რომ სასამართლო პროცესი იწელება, თუმცა მნიშვნელოვანი პრობლემაა გამოსახლებაც, რაც არამხოლოდ ქირავნობის ხელშეკრულებას ეხება. ვფიქრობ, აღსრულების ნაწილიც უნდა გამოსწორდეს. მხოლოდ ხელშეკრულების რეესტრში დარეგისტრირება კი არა, ხელშეკრულებით გათვალისწინებული პირობების რეალურად განხორციელება შესაძლებელი უნდა იყოს.
საიას მომართავენ ადამიანები, რომლებიც წლების განმავლობაში ვერ იბრუნებენ საკუთრებას, მაგალითად, 8 წელი ცხოვრობდა ოჯახი სხვის სახლში, ხოლო მესაკუთრე, რომელმაც შეიძინა სახლი, ვერ სარგებლობდა ამ ქონებით. აღსრულების ბიურო ვერ უზრუნველყოფდა ამ ოჯახის გამოსახლებას.
როგორც იცით, 2015 წლიდან აღარ ხდება საპოლიციო გამოსახლება, თუმცა არსებობს აღსრულების პოლიცია. ამის მიუხედავად, რიგ შემთხვევებში შედეგი ვერ დგება.
- მიგაჩნიათ, რომ აღსრულების პოლიციის მუშაობის მექანიზმიც უნდა შეიცვალოს, რომ ეს პროცესი არ გაიწელოს?
მგონია, რომ ამაზეც უნდა ვიფიქროთ, რადგან მხოლოდ გაჟღერებული ცვლილებით ის შედეგი ვერ დადგება, რასაც კანონპროექტი მიზნად ისახავს.
რაც არ უნდა იყოს, ძალადობა ყოვლად გაუმართლებელია. მგონია, რომ სახელმწიფო პოლიტიკა უნდა იყოს ისე ჩამოყალიბებული, ადამიანებს არ უწევდეთ იძულებით სხვის საცხოვრებელ სახლებში შესვლა. იპოთეკის ხელშეკრულებების დროს ბანკებს აუქციონებზე გააქვთ საცხოვრებელი სახლები, ოჯახები რჩებიან საცხოვრებელი სახლის გარეშე.
პრობლემა მოდის იქიდანაც, რომ ხშირად გაუმართლებელი და შეუსაბამო პირობები აქვთ ხელშეკრულებაში ჩაწერილი, მოქალაქეებს არ უხსნიან ხელშეკრულების შინაარს, ან უხსნიან, მაგრამ ეს იმდენად დამაბნეველია, ვერ იაზრებენ, ხელს რაზე აწერენ. საბოლოოდ მივდივართ იქამდე, რომ საკუთარი სახლის დატოვება უწევთ ადამიანებს.
სახელმწიფოს პოლიტიკა უნდა იყოს ისეთი, რომ მოქალაქეებისთვის სესხის აღება არ იყოს ტვირთი, რომელიც საბოლოოდ მიიყვანს იქამდე, რომ სახლი დატოვონ.
- აღსრულება პირდაპირ რომ დაიწყოს სასამართლოს გადაწყვეტილების გარეშე, გამოდის, რომ გამოსახლების პროცესი მაინც შეიძლება წლობით გაგრძელდეს?
დიახ, ასეა. იცვლება ის, რომ მარტივად ადამიანებს შეეძლებათ პირდაპირ მივიდნენ აღსრულებაში და სასამართლო დავა აღარ დასჭირდებათ. ამ ცვლილებებით სასამართლო განხილვების დროს იგებს მოქალაქე.
- თუმცა სასამართლო რგოლის ამოვარდნა, რამდენად სწორია? რა რისკების წინაშე დგებიან ამ დროს მხარეები?
ყველა ადამიანის კონსტიტუციური უფლებაა, იზრუნოს საკუთარი უფლებების დასაცავად და მიმართოს სასამართლოს. სასამართლო პროცესი გამოსახლების საქმეებზე იმიტომ ტარდება, რომ ორივე მხარემ სცადოს თავისი სიმართლის დამტკიცება სასამართლოს წინაშე.
ამ ცვლილებით კი, გამოდის, მესაკუთრის უფლება დაცული ხდება, კერძო სამართლის სუბიექტს კი, აღარ ექნება უფლება პასუხი გასცეს ოპონენტს. მაგალითად, სამოქალაქო კანონმდებლობის მიხედვით, 3 თვის განმავლობაში თუ არ გადაიხადე ქირა, ამ შემთხვევაში შეიძლება შეწყდეს ქირავნობის ხელშეკრულება. შესაბამისად, შეიძლება, შეთანხმების პირობები დარღვეულია, მაგალითად, დამქირავებელს ორი თვე არ გადაუხდია ქირა, მაგრამ ხელშეკრულება არ წყდება, ამ დროს კი, ის პასუხს ვერ გასცემს ბინის გამქირავებელს.
- აღსრულების ეროვნულმა ბიურომ არ უნდა გაარკვიოს, დაირღვა თუ არა ხელშეკრულება?
დიახ, ხელშეკრულება უკვე მათთან იქნება რეგისტრირებული და აღმასრულებელს შეეძლება ეს ნაწილი შეაფასოს. სადავო იქნება, რამდენად შეძლებს აღსრულების ეროვნული ბიურო შეაფასოს გადახდილი იყო თუ არა ქირა, ან რამდენი თვე არ გადაიხადა? ამ ცვლილების მიღების შემთხვევაში, ხელშეკრულების სისწორე უკვე აღსრულების ეროვნული ბიუროს შესაფასებელი იქნება.
ეს შემთხვევა თავისთავად შეიცავს რისკებს, რადგან კომპეტენტური პირი უნდა აფასებდეს, დაირღვა თუ არა ხელშეკრულება. ეს კომპეტენტური პირი არის მოსამართლე.
- რაც შეეხება ფასებს: რა დაუჯდება ბინის გამქირავებელს ხელშეკრულების რეესტრში დარეგისტრირება?
ქირავნობის რეგისტრაციის ტარიფი 4 სამუშაო დღეში 150 ლარია, 1 სამუშაო დღეში – 270 ლარი, იმავე დღეს – 350 ლარი. ასევე, ამ შემთხვევაში, ბინის გამქირავებლები იხდიან შესაბამის გადასახადს ბინის გაქირავებისთვისაც.
მას შემდეგ, რაც რუსეთის მოქალაქეები შემოდიან საქართველოში, ხშირად მოდიან მოქალაქეები და კითხულობენ: როგორ დავიცვათ თავი? ჩვენ ვთავაზობთ, რომ ნოტარიულად დაამოწმონ ხელშეკრულება და რეესტრში დაარეგისტრირონ. ეს არის დამატებით დაზღვევის გარანტია, რადგან სასამართლო დავის შემთხვევაში, უფრო მარტივია ვიდავოთ, როცა ოფიციალური სახე აქვს დოკუმენტს. ამ დროს მეორე მხარე ვერ გახდის სადავოდ, მაგალითად, იმას, რომ ხელშეკრულება არსებობს, ან რამე განსხვავებული პირობა ხომ არ არსებობს.
- რას ურჩევდით მხარეებს, როგორც გამქირავებელს, ისე ბინის დამქირავებელს, რა არ უნდა გამოეპაროთ?
ხელშეკრულებაში უნდა გაითვალისწინონ ყველა არსებითი პირობა, ასევე, გაწერილი უნდა იყოს მკაფიოდ: რა შედეგი დადგება, თუ რომელიმე მხარე არ შეასრულებს ხელშეკრულების პირობებს. სასურველია, რომ ხელშეკრულება იყოს წერილობითი ფორმით და დამოწმებული ნოტარიუსის მიერ.
რაც შეეხება შემთხვევებს, როცა გამქირავებელი ვერ იბრუნებს საკუთარ ბინას, სახელმწიფო ხშირად ვერაფერს აკეთებს, რომ ეს ადამიანები დაიცვას. ამ ეტაპზე შესაძლებელია ის, რომ გამუდმებით მოითხოვონ აქტიურობა აღსრულების ეროვნული ბიუროდან, ხოლო თუ აღმასრულებელი არ აქტიურობს, მოითხოვონ აღმასრულებლის შეცვლა.
- როცა გაქირავებულ ბინას ვეღარ იბრუნებ, რა არის სამართლებრივად სწორი: მაგალითად, საკეტის გამოცვლა, ან ბინაში დენის გათიშვა…
ძალადობის გარდა, ყველა მეთოდი შეიძლება იყოს გამართლებული, თუნდაც საკეტის შეცვლა და ყოფილა კიდეც ასეთი შემთხვევები. ამ შემთხვევაში მნიშვნელოვანია, უკვე არსებობდეს სასამართლოს გადაწყვეტილება გამოსახლებაზე.
როცა მესაკუთრე შედის საკუთარ ბინაში, მნიშვნელოვანია, არ დააზიანოს დამქირავებლის ნივთები. მართალია, ამ დროს ბინა სხვის დროებით მფლობელობაშია, მაგრამ ეს უკანონო მფლობელობაა.
რაც შეეხება კომუნალური სერვისის მიწოდების შეწყვეტას, ამ მეთოდსაც ასევე ხშირად მიმართავენ, თუმცა ბინის მფლობელს აქვს უფლება მოითხოვოს, მაგალითად, ელექტროენერგიის აღდგენა და მოუთხოვიათ კიდეც. არის შემთხვევები, როცა მეზობლებიდან გადაჰყავთ დენი.
