რა იცვლება მაშინ, როცა გაქირავებულ ბინას უკან ვეღარ იბრუნებთ, მაგრამ წერილობით გაქვთ ხელშეკრულება? – იურისტს გიორგი ხიმშიაშვილს ვესაუბრეთ წერილობითი ხელშეკრულების უპირატესობაზე ზეპირ შეთანხმებასთან შედარებით, რაც პრაქტიკაში ხშირი შემთხვევაა.
გაქირავებული ბინის უკან დაბრუნება განსაკუთრებით ბოლო წლებში გახდა პრობლემა, როცა გამოსახლების პროცესში პოლიცია აღარ მონაწილეობს და საკუთრების დასაბრუნებლად სასამართლოს გადაწყვეტილებაა საჭირო. მართალია, კანონით სასამართლომ გამოსახლების საქმე 1 თვეში უნდა განიხილოს, თუმცა იურისტებს ასე მოკლე დროში დასრულებული სასამართლო პროცესი არ ახსოვთ. პრაქტიკაში მინიმუმ ერთი წელი წელი სჭირდება ამ კატეგორიის საქმეების სასამართლო განხილვას.
- გიორგი, მაინც დასჭირდება მესაკუთრეებს სასამართლოში წასვლა, როცა გაქირავებულ ბინას უკან ვეღარ იბრუნებს, მაგრამ აქვს წერილობითი ხელშეკრულება?
ქირავნობისას კანონმდებლობა იცნობს, როგორც ზეპირ, ისე წერილობით სახელშეკრულებო ურთიერთობას. ორივე ფორმით დადებულ ხელშეკრულებას თანაბარი იურიდიული ძალა აქვს, თუმცა მიზანშეწონილობის კომპონენტზე თუ მიდგება საქმე, ცხადია, იურისტებისგან სამართლებრივი რჩევაა, ნებისმიერი სახელშეკრულებო ურთიერთობა იყოს წერილობით და ქირავნობის ურთიერთობაც იყოს წერილობით მოწესრიგებული.
წერილობით სახელშეკრულებო ურთიერთობის მოწესრიგება საშუალებას იძლევა, მაგალითად, ზიანის ანაზღაურების კომპონენტი დეტალურად გაიწეროს. ქირავნობის დროს ბინა გადაეცემა დამქირავებელს ავეჯით, ან ავეჯის გარეშე, ასევე რემონტით, რემონტის გარეშე, კონკრეტული ტექნიკური მდგომარეობით… ხელშეკრულებაში შესაძლებელია ამ მდგომარეობის დეტალური აღწერა და წინასწარ შეთანხმება პირობებზე, თუ რა ხდება იმ შემთხვევაში, როცა რომელიმე ნივთი ზიანდება.
დავის წარმოშობის შემთხვევაში, წერილობით ხელშეკრულება იძლევა საშუალებას, რომ დადასტურდეს კონკრეტული ფაქტი, ამ დროს ნაკლები ტვირთი გაქვს სამტკიცებლად, როცა, მაგალითად, დავის საგანია: რა ფორმაში, რა კონდიციაში იყო ესა თუ ის ავეჯი, როცა ბინა გაქირავდა, როგორია უკან დაბრუნების ფორმა და ასე შემდეგ. წერილობითი ხელშეკრულება მხარეებს ნებისმიერი დავის ცივილურად მოწესრიგების საშუალებას აძლევს.
რაც შეეხება შემთხვევას, როცა გაქირავებული ბინის უკან დაბრუნებას ეხება დავა – წლების წინ ამ თემაზე საუბრის დროს „ბათუმელებთან“ ვთქვი, რომ ხელშეკრულება ზეპირი ფორმით იქნება, თუ წერილობით, თუ ხელშეკრულების დარღვევასთან გვაქვს საქმე, აქ უკვე შემოდის საჯარო სამართლებრივი მოწესრიგება და სახელმწიფო თავისი ინსტიტუციური ჩართულობით მონაწილეობს ამ პროცესში. შესაბამისად, წერილობით იქნება ხელშეკრულება თუ ზეპირი ფორმით, თუ დამქირავებელი ვალდებულებებს არ ასრულებს, ამ დროს უნდა მიმართო სასამართლოს. რა ფორმით იქნება ხელშეკრულება, ამას უკვე არსებითი მნიშვნელობა არ აქვს.
- წერილობითი ხელშეკრულების დროს იოლია მტკიცება, რაზე შეთანხმდნენ მხარეები. ზეპირი ხელშეკრულების დროს როგორ დასტურდება სასამართლოში სადავო ფაქტის ნამდვილობა?
ზეპირი სახელშეკრულებო ურთიერთობა დამოკიდებულია მხარეთა მოსაზრებებზე, მათ შეფასებებსა და აღქმებზე. არის ხოლმე აღქმის პრობლემაც, როცა, მაგალითად, უცხოელ დამქირავებელზეა საუბარი, შესაძლოა, მათ არ გაეწიათ კვალიფიციური თარჯიმნის მომსახურება და სხვაგვარად აღიქვეს მხარეებმა საკუთარი უფლებები და ვალდებულებები. ამ დროს, როცა მხარეებს შორის მხოლოდ ზეპირი შეთანხმება არსებობს, საჭირო ხდება მესამე პირის ჩართულობა, ვინც ესწრებოდა ამ შეთანხმებას, ანუ საჭირო ხდება მოწმე. წინააღმდეგ შემთხვევაში, რთულია ამტკიცონ მხარეებმა, რაზე შეთანხმდნენ.
შინაგანი რწმენის ჩამოსაყალიბებლად სასამართლოსთვის ბევრ დეტალს აქვს მნიშვნელობა. გასათვალისწინებელია ქირავნობის სამართლებრივი ურთიერთობის კულტურა საქართველოში, ცალკეულ რეგიონში, სახლის მდგომარეობა, მოწმეთა ჩვენებები და არსებული პრაქტიკა. როცა წერილობითი ხელშეკრულება არ არსებობს, სასამართლოს მეტი დატვირთვით უწევს მუშაობა, ასევე მოდავე მხარეებს, რომლებმაც უნდა ამტკიცონ, რა იყო ის შუალედური ნაწილი, რეალობა, რაზეც მხარეები შეთანხმდნენ და მას მოარგონ არსებული სამართლებრივი დავა.
ნებისმიერი სახის სახელშეკრულებო ურთიერთობაში შესვლა დამოკიდებულია მხარეთა კეთილსინდისიერებაზე. ამიტომაც, მნიშვნელოვანია ხელშეკრულების გაფორმებამდე წინასწარ გვქონდეს ინფორმაცია სამართლებრივ რისკებსა და შესაძლებლობებზე, შემდეგ კი, ერთგვარად დაზღვევა მოვახდინოთ ამ რისკების. წერილობით ხელშეკრულების გაფორმება გაცილებით მეტ შესაძლებლობას აძლევს მხარეს, რომ მისი უფლებები მყარად დაიცვას.
- თუმცა მკითხველმა შესაძლოა იფიქროს: რატომ გავაფორმო წერილობით ხელშეკრულებები, რისთვისაც იურისტის მომსახურებაც დამჭირდება, თუ სასამართლოში წასვლა მაინც მომიწევს?
სასამართლოში როცა მიდიხარ, წერილობითი ხელშეკრულების შემთხვევაში, უკვე ნებისმიერი შენი პოზიციის მტკიცებას დასჭირდება ნაკლები დრო, რაც მთავარია – ნაკლები ფინანსური რესურსი.
საკუთრების უფლების დაცვის კომპონენტი, რაც გვქონდა წლების წინ, როცა პოლიციის ჩართულობით ხდებოდა გამოსახლება, ვფიქრობ, ყველაზე ეფექტური იყო საკუთრების უფლების დაცვის კუთხით. დღეს გვაქვს სასამართლოს ჩართულობის აუცილებლობა, რამაც გამოიწვია დროში პროცესის გაჭიანურება, ფორმალური დავები და მესაკუთრეები აღმოჩნდნენ დამატებით პრობლემის წინაშე: ისინი მოკლე დროში ვერ იბრუნებენ საკუთრებას და უწევთ დამატებით ფინანსური ხარჯის გაღება. თუ მესაკუთრე ფიქრობდა, რომ უნდა მიეღო ფინანსური სარგებელი ბინის გაქირავებით, შესაძლოა, პირიქით, ფინანსურად დაზარალდა.
- რატომ მიგაჩნიათ, რომ ეს დავა ფორმალურია? წლების წინ იყო პროტესტი იმის გამო, რომ მევახშეები კაბალურ ხელშეკრულებებს აფორმებდნენ და ადამიანები სასამართლო განხილვის გარეშე კარგავდნენ საკუთრებას.
უკანონოდ დაკავებული ქონების გამოთავისუფლების და გამოსახლების პროცესი ფორმალურია მაშინ, როცა არსებობს საკუთრების უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი და საკუთრების უფლებაზე არ მიმდინარეობს არავითარი დავა, ანუ ვისია ქონება.
ამ საკითხს შეგვიძლია შევხედოთ სხვა ფორმით: თუ ხელშეკრულებასთან დაკავშირებული დავა ექნებათ მხარეებს, მათ ისედაც აქვთ სამართლებრივი მექანიზმი, მიმართონ სასამართლოს და გამოიყენონ შემაკავებელი მექანიზმი – მოითხოვონ შეჩერდეს გამოსახლების პროცესი, ვიდრე სასამართლო საბოლოო გადაწყვეტილებას მიიღებს.
- ემხრობით იმ პოზიციას, რომ ისევ პოლიცია ჩაერთოს გამოსახლების პროცესში?
ეს სამართლებრივი მსჯელობის საგანია, თუმცა პოლიციური გამოსახლების ნაწილობრივ შემოღების საჭიროება სახეზე გვაქვს. უნდა შევთანხმდეთ მარტივ საკითხზე: თუ მესაკუთრეები საუბრობენ თავიანთი საკუთრების უფლების დაცვაზე, მათ ამ საკუთრების სწრაფად და ეფექტურად გამოყენების, თუ აღსრულების საშუალება უნდა მიეცეთ.
თუ ნებისმიერი ადამიანი თვლის, რომ სახელშეკრულებო დავაში უნდა შევიდეს მეორე მხარესთან, ამის უფლება მას ისედაც აქვს, რომ სასამართლოს მიმართოს, ხოლო თუ ამ სახის დავა არ არსებობს რეალურად მხარეებს შორის და მესაკუთრეს მაინც ვეუბნებით, რომ უნდა მიმართოს სასამართლოს, ეს არ არის ლეგიტიმური მიზანი, რაც კანონმდებელმა შემოგვთავაზა.
- შესაძლებელია ხელშეკრულებაში ჩაწერონ მხარეებმა წინასწარ, რომ თუკი მხარე ხელშეკრულების რომელიმე პირობას დაარღვევს და ბინას არ ტოვებს, მას პოლიცია გამოასახლებს და არ დასჭირდებათ სასამართლო?
არა, ასეთი პირობა ვერ იქნება კანონიერი, კანონმდებლობის მოწესრიგებას ვერ შევცვლით სხვა ფორმით… ხელშეკრულებაში შესაძლებელია სხვა რისკების გათვალისწინება, მაგალითად, პირგასამტეხლო, ზიანის ანაზღაურების ვალდებულება, ფინანსური ხარჯი, რაც შეიძლება წარმოიშვას სასამართლო დავის დროს. ამ ყველაფერს აქვს ერთგვარი შემაკავებელი ეფექტი, რომ მეორე მხარეს არ მოუნდეს მაინცა და მაინც ხელშეკრულების დარღვევა.
- რა უპირატესობა აქვს ნოტარიული წესით დამოწმებულ ხელშეკრულებას?
რაიმე ტიპის უპირატესობა არ წარმოიშობა ნოტარიუსთან გაფორმებული ხელშეკრულებით, არაა ეს სავალდებულო. მთავარია, ხელმოწერები იყოს ნამდვილი. შესაძლოა, გარკვეულ ტერმინთა განმარტებასთან დაკავშირებით დავა რომ არ წარმოიშვას, მხარეებმა ნოტარიულად გააფორმონ ხელშეკრულება.
ამ თემაზე:
https://batumelebi.netgazeti.ge/news/433546/
