ბათუმში უძრავი ქონების გაყიდვები გასულ წელთან შედარებით 36%-ითაა გაზრდილი. რაც შეეხება ფასს, უძრავ ქონებაზე ფასმა 2%-ით მოიმატა. ასევე, 2021 წლის პირველ ექვს თვესთან შედარებით 123%-ითაა გაზრდილი საცხოვრებელი ბინის ქირა. ბათუმის უძრავი ქონების ბაზრის კვლევა „თიბისი კაპიტალმა“ გამოაქვეყნა.
კვლევის მთავარი მიგნებების თანახმად, ბათუმის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი სრულად „გამოჯანმრთელდა“ პანდემიისგან 2022 წლის პირველ ნახევარში, ტურიზმმა და მიგრაციამ კი გაზარდა საცხოვრებელი ბინის ქირის ფასი.
მოსახლეობაში ქირით მიღებული შემოსავალი რეკორდულ მაჩვენებელზეა.
„როგორც ფასების, ასევე გაყიდვების სტატისტიკა არის დადებითი წინა წელთან შედარებით. პანდემიამდელ, 2019 წელსაც თუ შევადარებთ, დადებითი მაჩვენებლები შეინიშნება, იქნება ეს გაყიდული უძრავი ქონების რაოდენობა, თუ ქირის ფასი უძრავ ქონებაზე,“ – ამბობს „ბათუმელებთან“ გიორგი მჟავანაძე, „თიბისი კაპიტალის“ უფროსი ასოცირებული მკვლევარი.
გიორგი მჟავანაძე, „თიბისი კაპიტალის“ უფროსი ასოცირებული მკვლევარი
- ბატონო გიორგი, რამდენი პროცენტითაა გაზრდილი გაყიდვების რაოდენობა წინა წელთან შედარებით?
უძრავი ქონების ბაზარზე ყიდვის გარიგებებში უფრო მაღალია ზრდა, ვიდრე ფასებში. მიმდინარე წლის პირველ ნახევარში გაზრდილია ტრანზაქციების (გარიგების) რაოდენობა. 7 158 ბინის გაყიდვაა დაფიქსირებული საჯარო რეესტრში 2022 წლის პირველ ნახევარში, რაც 36%-ით მაღალია, ვიდრე 2021 წლის ამავე პერიოდში. ეს საკმაოდ მაღალი ზრდაა. წინა წლებში ასეთი მაღალი ზრდა არ იყო.
რაც შეეხება ფასებს, თუ შევადარებთ წინა წლის მაჩვენებელს, ზრდა იყო 2%. თუმცა ეს 2% იყო განპირობებული იმით, რომ ბათუმში, პირველ ზოლში, უძრავ ქონებაზე ფასები შემცირდა.
- აქ იგულისხმება მხოლოდ ახალაშენებული ბინები, თუ ამ სტატისტიკაში შედის ასევე გაყიდული ბინები ძველ კორპუსებშიც?
ეს არის საჯარო რეესტრში ასახული გარიგებების ფასი. მერე არის დაკორექტირებული სხვადასხვა პარამეტრით, თუმცა ეს მოიცავს როგორც ახალაშენებულ, ასევე ძველაშენებულ ბინებს. შეიძლება იყოს ძველი აშენებული და ახალი გარემონტებული ან ახალი აშენებული და შავი კარკასი. ეს მოიცავს მთლიან ბაზარს. არ აქვს მნიშვნელობა, ეს პირველადი რეგისტრაციაა თუ არა.
- რამ განაპირობა პირველ ზოლში უძრავ ქონებაზე ფასების შემცირება?
ვესაუბრეთ იმ დეველოპერებს, რომლებსაც ბაზრის დიდი წილი უჭირავთ პირველ ზოლში. მათგან მიღებული ინფორმაციით, ეს გამოწვეული იყო იმით, რომ ახალი პროექტები არ არის ჯერ ჩაშვებული გაყიდვებში.
გაყიდვებში ძირითადად მოხვდა ის ბინები, რომელთაც არც თუ ისე ხელსაყრელი მდებარეობა ჰქონდათ პირველ ზოლში მდებარე კორპუსებში – შეიძლება ხედი ან განლაგება იყო ცუდი. ამიტომ უფრო დაბალ ფასად გაიყიდა. დეველოპერების თანახმად, ბინებზე საშუალო შეწონილი ფასი შემცირდა, მაგრამ მაინც ზრდის დინამიკაა ბაზარზე.
თუ შევხედავთ ბათუმის სხვა უბნებს, განსაკუთრებით გარეუბნებს და პერიფერიებს, აქ ფასში საკმაოდ მნიშვნელოვანი ზრდა იყო.
- რა მდგომარეობაა გარეუბნებში?
2022 წლის იანვარი-ივნისის მონაცემები რომ შევადაროთ 2021 წლის იანვარი-ივნისის საშუალო მონაცემებს, 15%-იანი ზრდა იყო გარეუბნებში, ხოლო 12%-იანი ზრდა იყო პერიფერიებში (გონიო, მახინჯაური, კვარიათი).
პირველ ზოლში -12% იყო, უარყოფითი და ქალაქის ცენტრში -1% იყო. ეს იყო იმით განპირობებული, რომ უფრო დაბალი ხარისხის ბინები გაიყიდა.
თვითონ უბნების მიხედვით რომ ჩავხედოთ გაყიდვების რაოდენობას, აქ ჩვენი წინა კვლევის მოლოდინები გამართლდა და შეგვიძლია ვთქვათ, რომ პერიფერიებში გადადის დეველოპმენტი და ბაზრის აქტივობა.
დაახლოებით 41%-ით გაიზარდა ბათუმის გარეუბნებში გაყიდული ბინების რაოდენობა წინა წელთან შედარებით, 49 %-ით – პერიფერიებში.
რაც შეეხება პირველ ზოლს (11%) და ქალაქის ცენტრს (4 %), აქ ზრდა იყო ასევე მნიშვნელოვანი, მაგრამ ბევრად უფრო ნაკლები.
- რით ხსნით გარეუბნებში უძრავი ქონების შეძენაზე გაზრდილ მოთხოვნას?
ჩემი აზრით, ეს ზოგადად ურბანიზაციის და ქალაქის განვითარების გამოა. თბილისშიც იგივე ტენდენცია გვაქვს ბოლო წლებია.
პირველ რიგში, ფიზიკურად დეფიციტშია თავისუფალი მიწის რესურსი, სადაც მაღალსართულიანი, მომგებიანი კორპუსის აშენება იქნება შესაძლებელი. შესაბამისად, არ ხორციელდება იმ რაოდენობის პროექტები, როგორც ეს იყო ადრე. მაგალითად, 2019-2018 წლებში პირველ ზოლში იყო ბუმი და დეველოპერებმა ფაქტობრივად მთლიანად აითვისეს ეს უბანი და მიწები. შესაბამისად, ამას მოჰყვა შემდგომ გაყიდვები.
ახლა კი პირიქითაა და ამას სანებართვო მონაცემებშიც ვხედავთ. მაგალითად, ბათუმში 2021 წელს არ გაცემულა არც ერთი ახალი სამშენებლო ნებართვა პირველ ზოლში. ეს პირველად მოხდა ბოლო 10 წლის განმავლობაში. ძალიან მარტივი ახსნაა, ეს არის თავისუფალი მიწების დეფიციტი.
- რაც შეეხება ბინის ქირას, რამდენი პროცენტით გაძვირდა ქირა?
123%-ითაა გაზრდილი ბათუმში საცხოვრებელი ბინის ქირის ფასი. ზრდა დაიწყო მარტის პერიოდში. აპრილში იყო ძალიან მაღალი ზრდა, რომელიც მაისშიც გაგრძელდა. ივნისში ოდნავ შემცირდა.
აქ რამდენიმე ფაქტორია. პირველი – ტურიზმის აღდგენა, რომელიც, რა თქმა უნდა, ჯერ არ არის აღდგენილი 2019 წლის დონემდე, თუმცა პროცესი მიმდინარეობს და ჩვენს პროგნოზებთან თანხვედრაშია. მეორე, როგორც თბილისის შემთხვევაში, ქირის ფასის ზრდაში უდიდესი წვლილი შეაქვს მიგრაციას.
მიგრაციის ეფექტი ქირის ფასზე არის ძალიან მნიშვნელოვანი. ჩვენი გათვლებით, დაახლოებით 50-დან 70 ათასამდე მიგრანტი არის ჩამოსული საქართველოში ომის დაწყებიდან. მონაცემები არ გვაძლევს იმის საშუალებას, გავიგოთ, თუ რომელ ქალაქში რჩებიან საცხოვრებლად.
თუმცა, ბუნებრივია, თბილისსა და ბათუმს შორის ხდება გადანაწილება ძირითადად. შესაბამისად ეს ზრდის მოთხოვნას და ჩვენ ვხედავთ ქირის ასეთ ზრდას.
- კიდევ რა ტენდენციებია ბათუმის უძრავი ქონების ბაზარზე?
თვითონ დეველოპერების მოლოდინები არის ძალიან პოზიტიური. ომის ზეგავლენა ამ სექტორზე იყო უფრო დადებითი, ვიდრე უარყოფითი. კერძოდ, მიგრაციის გამო გაიზარდა მოთხოვნა.
როდესაც ქირა არის ძალიან გაზრდილი, ეს იწვევს იმას, რომ ბინა, უძრავი ქონება ხდება მიმზიდველი აქტივი ინვესტორისათვის, რადგანაც ამონაგები არის მაღალი. მაგალითად, თუ ადამიანი იყიდის ბინას და შემდეგ გააქირავებს, შემოსავალი ფართობთან შედარებით, არის ძალიან მაღალი.
კერძოდ, ივნისის თვეში ეს იყო 12,8%, რაც აღემატება ლარშიც კი არსებულ გრძელვადიანი დეპოზიტების განაკვეთს. მიმზიდველი ხდება უძრავი ქონება, შესაბამისად, მოთხოვნა იზრდება.
ეს იყო ერთი დადებითი ეფექტი კონფლიქტის.
უარყოფითი იყო ის, რომ უკრაინიდან ჩვენ შემოგვქონდა და შემოგვაქვს დიდი რაოდენობის სამშენებლო მასალა. ომის პერიოდში ლოჯისტიკა ძალიან გართულდა. პორტები დაიხურა, უკრაინაში წარმოებაც შემცირდა. ამან გამოიწვია ის, რომ სამშენებლო მასალები მარტსა და აპრილში 20%-ით გაძვირდა, არამხოლოდ ჩვენთვის, არამედ მსოფლიო ბაზარზე. მეტალის ფასები გაძვირდა, ზოგადად. სამშენებლო მასალებზე ძალიან იმოქმედა და გაზარდა თვითღირებულება.
ახლა, ბოლო თვეებში რასაც ვაკვირდები, ჩვენი მონაცემებით დაახლოებით 10-15%-ით შემცირდა ფასები სამშენებლო მასალებზე. თუმცა წინა წლის იმავე პერიოდს რომ შევადაროთ, მაინც საკმაოდ მაღალია. თავის მხრივ, 2021 წელს წინა წელთან შედარებით, ასევე ძალიან მაღალი ზრდა იყო.
შესაბამისად, ბოლო წლებია მნიშვნელოვნად იზრდება მშენებლობის თვითღირებულება, რაც, რა თქმა უნდა, მიწოდებაზე უარყოფითად აისახება და ასევე ზრდის ფასს.
ფასს ზრდის ორი მთავარი ფაქტორი. ერთია მოთხოვნის ზრდა, რაც ბოლო თვეებია გვაქვს და ახლაც მიმდინარეობს, ასევე, მომწოდებლის მხრიდან სამშენებლო მასალების გაძვირება ანუ მშენებლობის თვითღირებულების გაძვირება, რაც ბოლო რამდენიმე წელია მიმდინარეობს.
ეს ძირითადი ტენდენციებია ბაზარზე.
